Как RELIVE управляет процессом продажи недвижимости от имени клиента
Продажа недвижимости — это структурированный юридический и финансовый процесс. RELIVE берёт на себя полное управление продажей от имени клиента — от первичной консультации до завершения сделки, обеспечивая прозрачность, безопасность и контроль на каждом этапе.
Статья подготовлена 30.03.2026
Земельная книга и Кадастр: почему одного реестра недостаточно?
Один из самых распространённых мифов, с которым мы сталкиваемся: «Если в Земельной книге всё в порядке, значит объект чистый». В практике RELIVE мы всегда опираемся на два источника — Земельную книгу и Кадастр. Если Земельная книга подтверждает, кому принадлежит объект, то портал kadastrs.lv показывает, что это за объект на самом деле. Именно сравнение этих двух реестров является основой качественной юридической проверки недвижимости в Латвии.
Земельная книга — юридический статус недвижимости
Земельная книга — это первый документ, который мы в RELIVE открываем, чтобы понять юридическую структуру сделки. В ней мы ищем ответы на вопросы, которые напрямую влияют как на стоимость недвижимости, так и на ваше спокойствие после покупки. Земельная книга отвечает на вопрос: «Кому принадлежит объект и какие есть обременения?», а также отражает форму собственности квартиры.
• Собственник: Действительно ли человек, показывающий квартиру, имеет право её продавать?
• Ипотеки и долги: Находится ли объект в залоге у банка?
• Отметки: Нет ли запрета на отчуждение, например, со стороны судебного исполнителя?
• Права пользования: Есть ли третьи лица с пожизненным правом проживания?
• Отдельная квартира или совместная собственность? Это критически важный пункт. Мы проверяем, покупаете ли вы отдельную квартиру или долю в совместной собственности. Если это совместная собственность, мы сразу проверяем, зарегистрирован ли порядок пользования. Без него вы покупаете «долю от всего», а не конкретный объект, что может создать сложности при получении банковского кредита.
• Статус земли: собственность или аренда? В Земельной книге видно, входит ли земля в состав собственности. Если земля не в собственности, мы проверяем в Кадастре, кому она принадлежит — физическому или юридическому лицу, а также разделена ли она. Если земля принадлежит другому лицу, это означает, что у вас может возникнуть обязанность платить арендную плату за землю. Наша задача — заранее предупредить вас об этих расходах. Если земля разделена, необходимо понять, как получить доступ к своему участку и нужно ли её выкупать. В Риге это можно уточнить в комиссии RDZMPK.
• Введено ли здание в эксплуатацию? Это вопрос вашей безопасности и ликвидности объекта. Мы проверяем наличие записи о вводе здания в эксплуатацию. Если здание всё ещё числится как «новостройка» или «незавершённое строительство», несмотря на проживание людей, это серьёзный сигнал. Банки, как правило, не финансируют такие объекты.
Вот что мы в команде RELIVE проверяем в данных Кадастра, чтобы защитить вас от неожиданных ситуаций:
Две кадастровые стоимости — какую учитывать?
Многие покупатели теряются, видя два разных показателя. Мы помогаем в них ориентироваться, так как кадастровая стоимость и рыночная реальность не всегда совпадают.
• Фискальная стоимость: Этот показатель обычно ниже. Именно от него рассчитывается налог на недвижимость и ряд государственных пошлин.
• Универсальная стоимость: Эта стоимость гораздо ближе к реальной рыночной ситуации. Её используют банки и оценщики как один из ориентиров.
Переходные положения Закона о государственном кадастре недвижимости предусматривают, что определённые нормы начнут применяться при разработке базы кадастровых стоимостей на 2029 год и последующие годы.
Читайте нашу статью о кадастровых стоимостях здесь — Кадастровая стоимость 2025
План помещений и «пропавшие» стены
Это раздел, в котором мы чаще всего выявляем неожиданные моменты. В данных Кадастра мы видим официальную площадь и функциональное назначение помещений, и именно здесь часто скрываются риски, влияющие на покупку квартиры, получение банковского кредита и возможности будущей продажи.
• Распределение площадей: Мы всегда проверяем, сколько м² составляет жилая площадь, а сколько — балконы, лоджии или террасы. Если в объявлении указано 80 м², а в Кадастре видно, что 10 м² из них — это внешние площади, мы обязательно разъясняем, за что именно вы платите
• Перепланировки: Команда RELIVE всегда сравнивает официальный план квартиры с фактическим состоянием. Снесённые стены без проекта или изменённое назначение помещений — серьёзный риск: после покупки штрафы и узаконивание станут вашей ответственностью. Наша задача — не допустить этого.
Инженерные коммуникации — всё ли «официально»?
Мы не полагаемся на слова «всё подключено». В технических данных Кадастра мы проверяем зарегистрированные улучшения, поскольку они важны как для использования объекта, так и для его оценки.
• Есть ли официальное подключение к городскому водоснабжению и канализации?
• Тип отопления: Это критически важный пример — если в квартире установлен газовый котёл, а в Кадастре указано «печное отопление», это означает несогласованную замену системы.
Мы помогаем понять, какие юридические и практические последствия это может повлечь.
Технический износ и банковское финансирование
В Кадастре мы видим процент износа здания. Это важный показатель для банков — если износ слишком высокий, банк может потребовать больший первоначальный взнос или даже отказать в кредите. Мы оцениваем этот риск ещё до подачи заявки в банк, поскольку техническое состояние объекта — один из ключевых факторов безопасной сделки.
Вопрос земли и долевая собственность
Мы всегда проверяем, какие доли в доме и земельном участке относятся к квартире.
• Если земля принадлежит квартире — отлично.
• Если земля принадлежит другому собственнику, мы информируем вас о возможной арендной плате и её влиянии на ваши ежемесячные расходы.
Полезная ссылка: термины и обозначения Kadastrs.lv
Совет команды RELIVE: кадастровая информационная выписка — это первый документ, который мы открываем и анализируем в системе kadastrs.lv при начале работы с объектом. Это гарантия безопасности как для нас, так и для вас. Наша цель — чтобы в момент получения ключей у вас не осталось никаких сомнений в вашем новом доме.
В заключение важно помнить одно — безопасная покупка недвижимости начинается не с эмоций, а с проверки. Одной Земельной книги недостаточно, так как только вместе с данными Кадастра можно увидеть полную картину юридического статуса объекта, его технического состояния и возможных рисков. Именно поэтому в команде RELIVE мы всегда проверяем оба реестра параллельно, чтобы наши клиенты до внесения задатка или подписания договора купли-продажи могли принять взвешенное и безопасное решение. Чем больше ясности до сделки, тем меньше неприятных сюрпризов после получения ключей.
Две кадастровые стоимости — какую учитывать?
Многие покупатели теряются, видя два разных показателя. Мы помогаем в них ориентироваться, так как кадастровая стоимость и рыночная реальность не всегда совпадают.
• Фискальная стоимость: Этот показатель обычно ниже. Именно от него рассчитывается налог на недвижимость и ряд государственных пошлин.
• Универсальная стоимость: Эта стоимость гораздо ближе к реальной рыночной ситуации. Её используют банки и оценщики как один из ориентиров.
Переходные положения Закона о государственном кадастре недвижимости предусматривают, что определённые нормы начнут применяться при разработке базы кадастровых стоимостей на 2029 год и последующие годы.
Читайте нашу статью о кадастровых стоимостях здесь — Кадастровая стоимость 2025
План помещений и «пропавшие» стены
Это раздел, в котором мы чаще всего выявляем неожиданные моменты. В данных Кадастра мы видим официальную площадь и функциональное назначение помещений, и именно здесь часто скрываются риски, влияющие на покупку квартиры, получение банковского кредита и возможности будущей продажи.
• Распределение площадей: Мы всегда проверяем, сколько м² составляет жилая площадь, а сколько — балконы, лоджии или террасы. Если в объявлении указано 80 м², а в Кадастре видно, что 10 м² из них — это внешние площади, мы обязательно разъясняем, за что именно вы платите
• Перепланировки: Команда RELIVE всегда сравнивает официальный план квартиры с фактическим состоянием. Снесённые стены без проекта или изменённое назначение помещений — серьёзный риск: после покупки штрафы и узаконивание станут вашей ответственностью. Наша задача — не допустить этого.
Инженерные коммуникации — всё ли «официально»?
Мы не полагаемся на слова «всё подключено». В технических данных Кадастра мы проверяем зарегистрированные улучшения, поскольку они важны как для использования объекта, так и для его оценки.
• Есть ли официальное подключение к городскому водоснабжению и канализации?
• Тип отопления: Это критически важный пример — если в квартире установлен газовый котёл, а в Кадастре указано «печное отопление», это означает несогласованную замену системы.
Мы помогаем понять, какие юридические и практические последствия это может повлечь.
Технический износ и банковское финансирование
В Кадастре мы видим процент износа здания. Это важный показатель для банков — если износ слишком высокий, банк может потребовать больший первоначальный взнос или даже отказать в кредите. Мы оцениваем этот риск ещё до подачи заявки в банк, поскольку техническое состояние объекта — один из ключевых факторов безопасной сделки.
Вопрос земли и долевая собственность
Мы всегда проверяем, какие доли в доме и земельном участке относятся к квартире.
• Если земля принадлежит квартире — отлично.
• Если земля принадлежит другому собственнику, мы информируем вас о возможной арендной плате и её влиянии на ваши ежемесячные расходы.
Полезная ссылка: термины и обозначения Kadastrs.lv
Совет команды RELIVE: кадастровая информационная выписка — это первый документ, который мы открываем и анализируем в системе kadastrs.lv при начале работы с объектом. Это гарантия безопасности как для нас, так и для вас. Наша цель — чтобы в момент получения ключей у вас не осталось никаких сомнений в вашем новом доме.
В заключение важно помнить одно — безопасная покупка недвижимости начинается не с эмоций, а с проверки. Одной Земельной книги недостаточно, так как только вместе с данными Кадастра можно увидеть полную картину юридического статуса объекта, его технического состояния и возможных рисков. Именно поэтому в команде RELIVE мы всегда проверяем оба реестра параллельно, чтобы наши клиенты до внесения задатка или подписания договора купли-продажи могли принять взвешенное и безопасное решение. Чем больше ясности до сделки, тем меньше неприятных сюрпризов после получения ключей.
👉 Если эта статья помогла вам лучше понять процесс проверки недвижимости — следующий шаг — сделать это правильно на практике. Мы можем помочь.
Авторы статьи
- Айвита ОшаАгент по недвижимости
Задавайте ваши вопросы
Мы с удовольствием ответим на них в ближайшее время.
