Zemesgrāmata un Kadastrs: kāpēc ar vienu reģistru nepietiek?
Pirms rokasnaudas iemaksas vai pirkuma līguma parakstīšanas ir svarīgi pārbaudīt ne tikai Zemesgrāmatu, bet arī Kadastra datus. Šajā rakstā skaidrojam, kā atklāt būtiskākos juridiskos un praktiskos riskus, lai nekustamā īpašuma pirkums būtu drošs, pārdomāts un finansiāli pamatots.
Raksts sagatavots 30.03.2026
Zemesgrāmata un Kadastrs: Kāpēc ar vienu reģistru nepietiek?
Viens no lielākajiem mītiem, ar ko mēs sastopamies, ir uzskats: "Ja Zemesgrāmatā viss kārtībā, tātad īpašums ir tīrs." RELIVE praksē mēs vienmēr skatāmies uz diviem vaļiem — Zemesgrāmatu un Kadastru.
Kamēr Zemesgrāmata apliecina, kam īpašums pieder, portāls kadastrs.lv atklāj, kas tas ir par objektu patiesībā. Tieši šo divu reģistru salīdzināšana ir pamats kvalitatīvai īpašuma juridiskajai pārbaudei Latvijā.
Zemesgrāmata — juridiskais īpašuma statuss
Zemesgrāmata ir pirmais dokuments, ko mēs RELIVE komandā atveram, lai saprastu darījuma juridisko rāmi. Tajā mēs meklējam atbildes uz jautājumiem, kas tieši ietekmē gan īpašuma vērtību, gan jūsu mieru pēc pirkuma. Zemesgrāmata atbild uz jautājumu: "Kam tas pieder un kas to apgrūtina?" kā arī īpašuma sastāva formu dzīvokļiem.
• Īpašnieks: Vai tas, kurš rāda dzīvokli, tiešām ir tiesīgs to pārdot?
• Hipotēkas un parādi: Vai īpašums ir ieķīlāts bankā?
• Atzīmes: Vai nav uzlikts atsavināšanas aizliegums, piemēram, tiesu izpildītāja piedziņa?
• Lietošanas tiesības: Vai tajā nav ierakstīta kāda trešā persona ar tiesībām tur dzīvot līdz mūža galam?
• Atsevišķs dzīvokļa īpašums vai kopīpašums?
Šis ir būtisks punkts. Mēs pārbaudām, vai jūs pērkat pilnvērtīgu, nodalītu dzīvokļa īpašumu vai arī domājamās daļas no kopīpašuma. Ja tas ir kopīpašums, mēs uzreiz skatāmies, vai ir reģistrēts lietošanas kārtības līgums. Bez tā jūs pērkat "daļu no visa", nevis konkrētu īpašumu, un tas var radīt sarežģījumus bankas kredīta saņemšanai.
• Zemes statuss: īpašums vai noma?
Zemesgrāmatā mēs redzam, vai pie dzīvokļa uzrādās zeme kā īpašuma sastāvdaļa. Ja zeme nav īpašumā, mēs skatāmies Kadastrā, vai zeme uzrādās kā privātpersonas vai juridiskas personas īpašums, vai arī ir pilnībā vai daļēji sadalīta. Ja kadastra kartē redzamā zeme pieder citai personai, tas nozīmē, ka Jums var būt pienākums maksāt zemes nomas maksu. Mūsu uzdevums ir informēt jūs par šīm papildu izmaksām vēl pirms darījuma. Ja zeme ir pilnībā sadalīta vai daļēji sadalīta, tad jāsaprot, kā pie sava zemesgabala ir iespējams tikt un vai zemi būs nepieciešams izpirkt. Rīgā to var noskaidrot, interesējoties par īpašuma sastāvu Rīgas valstspilsētas pašvaldības Dzīvojamo māju privatizācijas komisijā — RDZMPK.
• Vai māja ir nodota ekspluatācijā?
Šis ir jautājums par jūsu drošību un īpašuma likviditāti. Mēs pārbaudām, vai Zemesgrāmatā ir ieraksts par to, ka ēka ir pieņemta ekspluatācijā. Ja māja joprojām skaitās "jaunbūve" vai "nepabeigta celtniecība", lai gan tajā dzīvo cilvēki, tas ir nopietns signāls. Bankas parasti nekreditē šādus objektus, un tie var slēpt juridiskus šķēršļus, kurus iepriekšējais attīstītājs nav atrisinājis.
Viens no lielākajiem mītiem, ar ko mēs sastopamies, ir uzskats: "Ja Zemesgrāmatā viss kārtībā, tātad īpašums ir tīrs." RELIVE praksē mēs vienmēr skatāmies uz diviem vaļiem — Zemesgrāmatu un Kadastru.
Kamēr Zemesgrāmata apliecina, kam īpašums pieder, portāls kadastrs.lv atklāj, kas tas ir par objektu patiesībā. Tieši šo divu reģistru salīdzināšana ir pamats kvalitatīvai īpašuma juridiskajai pārbaudei Latvijā.
Zemesgrāmata — juridiskais īpašuma statuss
Zemesgrāmata ir pirmais dokuments, ko mēs RELIVE komandā atveram, lai saprastu darījuma juridisko rāmi. Tajā mēs meklējam atbildes uz jautājumiem, kas tieši ietekmē gan īpašuma vērtību, gan jūsu mieru pēc pirkuma. Zemesgrāmata atbild uz jautājumu: "Kam tas pieder un kas to apgrūtina?" kā arī īpašuma sastāva formu dzīvokļiem.
• Īpašnieks: Vai tas, kurš rāda dzīvokli, tiešām ir tiesīgs to pārdot?
• Hipotēkas un parādi: Vai īpašums ir ieķīlāts bankā?
• Atzīmes: Vai nav uzlikts atsavināšanas aizliegums, piemēram, tiesu izpildītāja piedziņa?
• Lietošanas tiesības: Vai tajā nav ierakstīta kāda trešā persona ar tiesībām tur dzīvot līdz mūža galam?
• Atsevišķs dzīvokļa īpašums vai kopīpašums?
Šis ir būtisks punkts. Mēs pārbaudām, vai jūs pērkat pilnvērtīgu, nodalītu dzīvokļa īpašumu vai arī domājamās daļas no kopīpašuma. Ja tas ir kopīpašums, mēs uzreiz skatāmies, vai ir reģistrēts lietošanas kārtības līgums. Bez tā jūs pērkat "daļu no visa", nevis konkrētu īpašumu, un tas var radīt sarežģījumus bankas kredīta saņemšanai.
• Zemes statuss: īpašums vai noma?
Zemesgrāmatā mēs redzam, vai pie dzīvokļa uzrādās zeme kā īpašuma sastāvdaļa. Ja zeme nav īpašumā, mēs skatāmies Kadastrā, vai zeme uzrādās kā privātpersonas vai juridiskas personas īpašums, vai arī ir pilnībā vai daļēji sadalīta. Ja kadastra kartē redzamā zeme pieder citai personai, tas nozīmē, ka Jums var būt pienākums maksāt zemes nomas maksu. Mūsu uzdevums ir informēt jūs par šīm papildu izmaksām vēl pirms darījuma. Ja zeme ir pilnībā sadalīta vai daļēji sadalīta, tad jāsaprot, kā pie sava zemesgabala ir iespējams tikt un vai zemi būs nepieciešams izpirkt. Rīgā to var noskaidrot, interesējoties par īpašuma sastāvu Rīgas valstspilsētas pašvaldības Dzīvojamo māju privatizācijas komisijā — RDZMPK.
• Vai māja ir nodota ekspluatācijā?
Šis ir jautājums par jūsu drošību un īpašuma likviditāti. Mēs pārbaudām, vai Zemesgrāmatā ir ieraksts par to, ka ēka ir pieņemta ekspluatācijā. Ja māja joprojām skaitās "jaunbūve" vai "nepabeigta celtniecība", lai gan tajā dzīvo cilvēki, tas ir nopietns signāls. Bankas parasti nekreditē šādus objektus, un tie var slēpt juridiskus šķēršļus, kurus iepriekšējais attīstītājs nav atrisinājis.
Lūk, ko mēs RELIVE komandā meklējam Kadastra datos, lai pasargātu jūs no negaidītiem pavērsieniem:
1. Divas kadastrālās vērtības — kuru ņemt vērā?
Daudzi pircēji apmulst, redzot divus dažādus ciparus. Mēs palīdzam tajos orientēties, jo kadastrālā vērtība un tirgus realitāte ne vienmēr sakrīt.
• Fiskālā vērtība: Šis skaitlis parasti ir mazāks. Tieši no tā tiek rēķināts nekustamā īpašuma nodoklis un vairākas valsts nodevas.
• Universālā vērtība: Šī vērtība ir daudz tuvāka reālajai tirgus situācijai. To izmanto bankas un vērtētāji kā vienu no orientieriem.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma pārejas noteikumi paredz, ka noteiktas normas sāk piemērot, izstrādājot kadastrālo vērtību bāzi 2029. gadam un turpmākajiem gadiem. Lasi mūsu rakstu par kadastrālajām vērtībām šeit — Kadastrālā vērtība 2025
2. Telpu plāns un "pazudušās" sienas
Šī ir sadaļa, kurā mēs atklājam visvairāk pārsteigumu. Kadastra datos mēs redzam oficiālo telpu platību un funkciju, un tieši šeit bieži slēpjas riski, kas ietekmē dzīvokļa pirkšanu, bankas kredītu un nākotnes pārdošanas iespējas.
• Platību sadalījums: Mēs vienmēr pārbaudām, cik m² ir dzīvojamā platība un cik — balkoni, lodžijas vai terases. Ja sludinājumā solīti 80 m², bet Kadastrā redzam, ka 10 m² no tiem ir ārtelpa, mēs rūpējamies, lai jūs zinātu, par ko tieši maksājat.
• Pārbūves: RELIVE komanda vienmēr salīdzina oficiālo dzīvokļa plānu ar realitāti. Izņemtas sienas bez projekta vai samainīta telpu lietošana ir nopietns risks — pēc pirkuma sodi un saskaņošana kļūtu par jūsu atbildību. Mūsu uzdevums ir to nepieļaut.
3. Inženierkomunikācijas — vai viss ir "oficiāli"?
Mēs nepaļaujamies uz vārdiem "viss ir pieslēgts". Kadastra tehniskajos datos mēs pārbaudām reģistrētos labiekārtojumus, jo tie ir būtiski gan īpašuma lietošanai, gan nekustamā īpašuma vērtējumam.
• Vai ir oficiāls pilsētas ūdensvada un kanalizācijas pieslēgums?
• Apkures veids: Šis ir kritisks piemērs - Ja dzīvoklī ir gāzes katls, bet
Kadastrā rakstīts "malkas apkure", tā ir nesaskaņota sistēmas maiņa. Mēs palīdzam saprast, kādas juridiskas un praktiskas sekas tas var radīt.
4. Tehniskais nolietojums un bankas kredīts
Kadastrā mēs redzam ēkas nolietojuma procentu. Tas ir būtisks rādītājs bankām — ja nolietojums ir pārāk liels, banka var prasīt lielāku pirmo iemaksu vai pat atteikt kredītu. Mēs šo risku izvērtējam vēl pirms pieteikuma iesniegšanas bankā, jo īpašuma tehniskais stāvoklis ir viens no galvenajiem faktoriem drošam darījumam.
5. Zemes jautājums un kopīpašums
Mēs vienmēr pārbaudām, kādas domājamās daļas no mājas un zemes gabala pieder dzīvoklim.
• Ja zeme pieder dzīvoklim — lieliski.
• Ja zeme pieder citam saimniekam, mēs informējam jūs par potenciālo nomas maksu un tās ietekmi uz jūsu ikmēneša izdevumiem.
Noderīga saite: Kadastrs.lv termini un apzīmējumi
RELIVE komandas padoms: Kadastra informatīvā izdruka ir pirmais dokuments, ko mēs ieejam un apskatāmies kadastrs.lv sistēmā, uzsākot darbu ar īpašumu. Tā ir mūsu un jūsu drošības garantija. Mūsu mērķis ir panākt, lai brīdī, kad jūs saņemat atslēgas, jums nav nekādu šaubu par savu jauno mājokli.
Noslēgumā svarīgi atcerēties vienu — drošs nekustamā īpašuma pirkums nesākas ar emocijām, bet ar pārbaudi. Ar Zemesgrāmatu vien nepietiek, jo tikai kopā ar Kadastra datiem iespējams ieraudzīt pilno ainu par īpašuma juridisko statusu, tehnisko realitāti un potenciālajiem riskiem.
Tieši šī iemesla dēļ RELIVE komandā mēs vienmēr pārbaudām abus reģistrus paralēli, lai mūsu klienti pirms rokasnaudas iemaksas vai pirkuma līguma parakstīšanas pieņemtu informētu un drošu lēmumu. Jo vairāk skaidrības ir pirms darījuma, jo mazāk nepatīkamu pārsteigumu būs pēc atslēgu saņemšanas.
1. Divas kadastrālās vērtības — kuru ņemt vērā?
Daudzi pircēji apmulst, redzot divus dažādus ciparus. Mēs palīdzam tajos orientēties, jo kadastrālā vērtība un tirgus realitāte ne vienmēr sakrīt.
• Fiskālā vērtība: Šis skaitlis parasti ir mazāks. Tieši no tā tiek rēķināts nekustamā īpašuma nodoklis un vairākas valsts nodevas.
• Universālā vērtība: Šī vērtība ir daudz tuvāka reālajai tirgus situācijai. To izmanto bankas un vērtētāji kā vienu no orientieriem.
Nekustamā īpašuma valsts kadastra likuma pārejas noteikumi paredz, ka noteiktas normas sāk piemērot, izstrādājot kadastrālo vērtību bāzi 2029. gadam un turpmākajiem gadiem. Lasi mūsu rakstu par kadastrālajām vērtībām šeit — Kadastrālā vērtība 2025
2. Telpu plāns un "pazudušās" sienas
Šī ir sadaļa, kurā mēs atklājam visvairāk pārsteigumu. Kadastra datos mēs redzam oficiālo telpu platību un funkciju, un tieši šeit bieži slēpjas riski, kas ietekmē dzīvokļa pirkšanu, bankas kredītu un nākotnes pārdošanas iespējas.
• Platību sadalījums: Mēs vienmēr pārbaudām, cik m² ir dzīvojamā platība un cik — balkoni, lodžijas vai terases. Ja sludinājumā solīti 80 m², bet Kadastrā redzam, ka 10 m² no tiem ir ārtelpa, mēs rūpējamies, lai jūs zinātu, par ko tieši maksājat.
• Pārbūves: RELIVE komanda vienmēr salīdzina oficiālo dzīvokļa plānu ar realitāti. Izņemtas sienas bez projekta vai samainīta telpu lietošana ir nopietns risks — pēc pirkuma sodi un saskaņošana kļūtu par jūsu atbildību. Mūsu uzdevums ir to nepieļaut.
3. Inženierkomunikācijas — vai viss ir "oficiāli"?
Mēs nepaļaujamies uz vārdiem "viss ir pieslēgts". Kadastra tehniskajos datos mēs pārbaudām reģistrētos labiekārtojumus, jo tie ir būtiski gan īpašuma lietošanai, gan nekustamā īpašuma vērtējumam.
• Vai ir oficiāls pilsētas ūdensvada un kanalizācijas pieslēgums?
• Apkures veids: Šis ir kritisks piemērs - Ja dzīvoklī ir gāzes katls, bet
Kadastrā rakstīts "malkas apkure", tā ir nesaskaņota sistēmas maiņa. Mēs palīdzam saprast, kādas juridiskas un praktiskas sekas tas var radīt.
4. Tehniskais nolietojums un bankas kredīts
Kadastrā mēs redzam ēkas nolietojuma procentu. Tas ir būtisks rādītājs bankām — ja nolietojums ir pārāk liels, banka var prasīt lielāku pirmo iemaksu vai pat atteikt kredītu. Mēs šo risku izvērtējam vēl pirms pieteikuma iesniegšanas bankā, jo īpašuma tehniskais stāvoklis ir viens no galvenajiem faktoriem drošam darījumam.
5. Zemes jautājums un kopīpašums
Mēs vienmēr pārbaudām, kādas domājamās daļas no mājas un zemes gabala pieder dzīvoklim.
• Ja zeme pieder dzīvoklim — lieliski.
• Ja zeme pieder citam saimniekam, mēs informējam jūs par potenciālo nomas maksu un tās ietekmi uz jūsu ikmēneša izdevumiem.
Noderīga saite: Kadastrs.lv termini un apzīmējumi
RELIVE komandas padoms: Kadastra informatīvā izdruka ir pirmais dokuments, ko mēs ieejam un apskatāmies kadastrs.lv sistēmā, uzsākot darbu ar īpašumu. Tā ir mūsu un jūsu drošības garantija. Mūsu mērķis ir panākt, lai brīdī, kad jūs saņemat atslēgas, jums nav nekādu šaubu par savu jauno mājokli.
Noslēgumā svarīgi atcerēties vienu — drošs nekustamā īpašuma pirkums nesākas ar emocijām, bet ar pārbaudi. Ar Zemesgrāmatu vien nepietiek, jo tikai kopā ar Kadastra datiem iespējams ieraudzīt pilno ainu par īpašuma juridisko statusu, tehnisko realitāti un potenciālajiem riskiem.
Tieši šī iemesla dēļ RELIVE komandā mēs vienmēr pārbaudām abus reģistrus paralēli, lai mūsu klienti pirms rokasnaudas iemaksas vai pirkuma līguma parakstīšanas pieņemtu informētu un drošu lēmumu. Jo vairāk skaidrības ir pirms darījuma, jo mazāk nepatīkamu pārsteigumu būs pēc atslēgu saņemšanas.
👉 Ja šis raksts palīdzēja Tev labāk saprast īpašuma pārbaudes procesu — nākamais solis ir to izdarīt pareizi praksē. Mēs varam palīdzēt.
Raksta autori
- Aivita OšaNekustamo īpašumu aģente
Pieteikt konsultāciju
